相続した土地・家の名義変更(相続登記)— 流れ・必要書類・費用と期限

2026年7月31日 2026年10月6日

minamide

親が亡くなり、実家の土地と家を相続した。

こうしたときに必要になるのが、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変える手続きです。

この手続きを「相続登記」といいます。

相続登記は、以前は期限がなく、名義が亡くなった方のままになっている不動産もたくさんありました。

しかし、2024年4月から相続登記は義務になり、期限を過ぎると過料の対象になります。

この記事でわかること

相続登記の期限と、義務化の内容
手続きの流れと必要書類、登録免許税などの費用
自分で申請する方法と、司法書士に頼む場合の目安

相続登記とは — 2024年4月から義務になりました

相続登記は、法務局の登記簿に記録されている不動産の持ち主を、亡くなった方から相続した人に書き換える手続きです。

土地と建物のそれぞれについて行います。

項目	内容
始まった日	2024年4月1日
期限	相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内
2024年4月より前の相続	2027年3月31日まで
遺産分割がまとまったとき	まとまった日から3年以内に、その内容で登記
罰則	正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料

注意したいのは、義務化より前の相続も対象になることです。

何年も前に亡くなった親や祖父母の名義のままになっている不動産も、2027年3月31日までに登記をする必要があります。

相続人が多くて戸籍集めに時間がかかる場合や、重い病気の場合などは、「正当な理由」があるとされます。

祖父母の名義のまま、相続した親も亡くなっているケースは、「数次相続とは」で解説しています。

相続登記の流れ

相続登記は、おおまかに次の流れで進みます。

順番	やること	ポイント
1	遺言書があるか確認する	遺言があれば、その内容で登記する
2	相続人を確定する	亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集める
3	相続する不動産を確認する	固定資産税の通知書や登記事項証明書で、すべての土地・建物を洗い出す
4	誰が相続するか決める	遺言がなければ、相続人全員で遺産分割協議をする
5	必要書類をそろえ、申請書を作る	登録免許税の計算もここで
6	法務局に申請する	窓口・郵送・オンラインのどれでも可
7	登記が完了する	申請から1〜2週間ほどで完了。登記識別情報(新しい権利証)を受け取る

相続する不動産を漏れなく確認する

相続登記でよくあるのが、私道や小さな土地の登記漏れです。

固定資産税の通知書には、税金のかからない土地が載っていないことがあります。

市役所の「名寄帳」を取ると、その市にある亡くなった方名義の不動産を一覧で確認できます。

また、2026年2月からは、法務局で全国の亡くなった方名義の不動産を一覧にしてもらえる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。

財産の洗い出しは、「財産目録の作り方」もあわせてご覧ください。

相続登記の必要書類

必要な書類は、遺言があるか、遺産分割協議をしたかによって変わります。

ここでは、いちばん多い「遺産分割協議で相続する人を決めた場合」の書類をまとめます。

書類	取る場所
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本	本籍地の市区町村(広域交付なら最寄りの窓口でも可)
亡くなった方の住民票の除票(または戸籍の附票)	最後の住所地の市区町村
相続人全員の現在の戸籍謄本	本籍地の市区町村
不動産を相続する人の住民票	住所地の市区町村
遺産分割協議書	相続人全員が署名し、実印を押す
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市区町村
固定資産評価証明書(その年度のもの)	不動産がある市区町村
登記申請書	自分で作成(法務局のホームページに様式あり)

遺言書で相続する場合は、遺産分割協議書と印鑑証明書の代わりに、遺言書を添付します。

自筆の遺言書は、家庭裁判所の検認を済ませたもの(法務局の保管制度を使った遺言書は検認不要)が必要です。

戸籍の束の代わりに、法務局で「法定相続情報一覧図」を作っておくと、相続登記だけでなく銀行の手続きにも使えて便利です。

くわしくは「法定相続情報証明制度」と「相続の戸籍の集め方」をご覧ください。

遺産分割協議書の書き方は、「遺産分割協議書の書き方 ― 不動産を法定相続分どおりに分けるケース」で見本とともに解説しています。

相続登記にかかる費用

登録免許税

相続登記では、国に登録免許税を納めます。

登録免許税 = 不動産の価額(固定資産税評価額)× 0.4%

たとえば、土地の評価額が1,500万円、建物が300万円なら、合計1,800万円 × 0.4% = 7万2,000円です。

評価額は、固定資産評価証明書や、毎年届く固定資産税の課税明細書で確認できます。

登録免許税がかからない場合

2027年3月31日までに申請する場合、次の2つは登録免許税が免除されます。

評価額が100万円以下の土地: 申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と書きます
相続した人が登記をしないまま亡くなった場合の、その人への登記: 申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と書きます

建物は対象外なので注意してください。

書類の取得費用と、専門家への報酬

戸籍謄本は1通450円、除籍謄本・改製原戸籍は1通750円、住民票や印鑑証明書は1通300円前後です。

相続人の数にもよりますが、書類代は数千円〜1万円程度が目安です。

司法書士に登記を頼む場合は、別に報酬がかかります。

不動産の数や相続人の数によって変わりますが、数万円〜十数万円程度が目安です。

自分で申請するか、司法書士に頼むか

相続登記は、ご自身で申請することもできます。

相続人が少なく、不動産が自宅の土地と建物だけ、といったシンプルなケースなら、法務局の相談窓口(予約制)を利用しながら進める方もいます。

一方で、次のような場合は、専門家に任せたほうが安心です。

相続人が多い、または連絡が取りにくい相続人がいる
祖父母の名義のままなど、何代か前の相続が終わっていない
不動産がいくつもある、遠方の不動産がある
登記簿の住所と、亡くなった方の最後の住所がつながらない
相続人の中に、認知症の方や未成年の子がいる

登記の申請は司法書士の業務です。

当事務所では、戸籍の収集による相続人の確定から遺産分割協議書の作成までを担当し、登記の申請は提携する司法書士と連携して進めます。

相続人に認知症の方がいる場合は、「相続人に認知症の方がいるとき」もご覧ください。

注意したいケース

借地権・地上権が設定されている土地(底地)

相続した土地を、ほかの人に貸している場合があります。

土地を借りている方は、相続が起きたことを知らないかもしれません。

相続登記が終わったら、借りている方に、新しい持ち主が貸主の立場を引き継いだことを知らせましょう。

地代を受け取っている場合は、振込先の変更もあわせて伝えると、その後のやり取りがスムーズです。

建物が登記されていない(未登記建物)

古い家や、あとから建てた増築部分・物置などは、そもそも登記されていないことがあります。

未登記の建物は、相続登記の前に「表題登記」で建物を登記簿に載せる必要があります。

表題登記は、司法書士ではなく土地家屋調査士に依頼します。

売却を考えている場合は、未登記のままでは買主の住宅ローンが通らないことが多いため、早めに確認しておきましょう。

登記簿の住所が古いまま

亡くなった方の登記簿の住所が、最後の住所と違うことはよくあります。

この場合は、住所のつながりがわかる住民票の除票や戸籍の附票を添付します。

相続登記のあとに引っ越した場合は、2026年4月から義務になった住所変更登記も必要です。

くわしくは「住所変更登記の義務化」をご覧ください。

現場からの一言

相続した実家を売りたいというご相談で登記簿を取ると、名義が亡くなった親や祖父母のままになっていることが少なくありません。

相続登記が終わっていないと、売買契約を結んでも引き渡しができないため、売却の前に必ず済ませる必要があります。

何代か前の相続が残っていると、戸籍集めだけで数か月かかることもあるので、売るかどうか決まっていなくても、名義の確認だけは早めにしておくことをおすすめします。