相続した空き家を売るときの3,000万円特例 — 使える条件と手続き

2026年10月26日 2026年10月26日

南出竜一

親が1人で暮らしていた実家を相続し、誰も住む予定がないため売ることにした、というご相談は少なくありません。

古い家でも、土地の値段によっては、売ったときに大きな利益が出ることがあります。

利益が出ると、所得税と住民税がかかります。

ただ、相続した空き家を売る場合には、一定の条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

この特例は条件が細かく、売り方や、相続したあとの家の使い方によっては使えなくなります。

この記事では、空き家の3,000万円特例が使える条件と、売り方の選び方、申告までの手続きを、行政書士と宅地建物取引士の両方の立場から解説します。

この記事でわかること

空き家の3,000万円特例で、税金がどのくらい変わるか
特例が使える家と、使えなくなる場合
3つの売り方と、確認書から確定申告までの手続き

空き家の3,000万円特例とは

正式には「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

亡くなった方が住んでいた家を相続し、その家や土地を売ったときに、売って得た利益(譲渡所得)から最大3,000万円を差し引ける制度です。

2024年1月1日以後の売却で、その家を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円までになります。

古い実家ほど、利益が大きく出やすい

譲渡所得は、売った金額から、その家や土地を買ったときの金額(取得費)と、売るためにかかった費用を差し引いて計算します。

相続した家の場合、取得費は亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。

何十年も前に買った実家では、当時の売買契約書が見つからないことがよくあります。

取得費がわからないときは、売った金額の5%しか差し引けないため、利益が大きく計算されてしまいます。

たとえば、実家を2,000万円で売り、取得費がわからず、仲介手数料などの費用が80万円かかったとします。

この場合、譲渡所得は約1,820万円になり、税金は所得税と住民税を合わせて約370万円が目安です。

特例を使えれば、この利益から3,000万円を差し引けるため、税金はかからなくなります。

実際の税額は、取得費や費用によって変わります。

計算や申告は税理士の業務ですので、当事務所では提携の税理士をご紹介しています。

特例が使える家の条件

特例の対象になるのは、次の条件をすべて満たす家と、その敷地です。

項目	条件
建てられた時期	昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた家
建物の種類	区分所有の登記がされていない家(マンションは対象外)
住んでいた人	亡くなる直前に、亡くなった方が1人で住んでいた
相続したあと	売るまでの間、貸したり、住んだり、事業に使ったりしていない
売った金額	1億円以下
売った相手	親子・夫婦などの親族や、生計を一にする親族などではない

建てられた時期は、登記簿(登記事項証明書)の建物の欄に書かれた新築の日付で確かめられます。

登記簿に日付がない場合は、固定資産税の課税台帳などで確認します。

老人ホームに入っていた場合

亡くなった方が、亡くなる前に老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の条件を満たせば対象になります。

入所の前に住んでいた家で、要介護認定などを受けていたこと、入所したあとも家財を置いたままにしていて、ほかの人が住んでいなかったことなどが条件です。

相続したあとに貸すと、使えなくなる

この特例でいちばん気をつけたいのが、相続したあとの使い方です。

売るまでの間に、一度でも人に貸したり、相続人が住んだりすると、特例は使えません。

売るか貸すか迷っているうちに、とりあえず貸してしまうと、あとで売るときにこの特例が使えなくなります。

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南出行政書士事務所

貸すときの注意点は「相続した家を貸すときの注意点」で解説しています。

3つの売り方 — 解体・耐震リフォーム・買主に任せる

この特例は、古い家をそのまま売るだけでは使えません。

耐震基準を満たすようにリフォームするか、家を取り壊すことが必要です。

売り方は、次の3つから選びます。

売り方	内容	向いている場合
① 耐震リフォームして売る	売る前に耐震改修をして、家と土地を売る	建物の状態がよく、家として住みたい買主がいるとき
② 取り壊して更地で売る	売る前に家を取り壊し、土地だけを売る	建物が古く、土地として売るほうが早いとき
③ 買主が工事する	家が建ったまま売り、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする	解体費を先に用意したくないとき

③は、2024年1月1日以後の売却から使えるようになった方法です。

それまでは、売主が自分で解体や耐震改修をしてから売る必要がありました。

①の場合は、売る日より前の2年以内に検査を受けた「耐震基準適合証明書」などが必要です。

昭和56年5月31日以前の木造住宅は、耐震改修に数百万円かかることも多いため、実際には②か③を選ぶ方がほとんどです。

取り壊したあとの土地も、使い方に注意

②の場合、取り壊したあと売るまでの間に、その土地を駐車場として貸したり、物置を建てたりすると、特例が使えなくなります。

更地にしたら、売るまでそのままにしておく必要があります。

現場からの一言

2024年に③の方法ができてから、古い家を建てたままの状態で、解体を前提に買ってくれる買主に売るケースが増えました。

売主は解体費を先に払わずに済み、買主は自分の計画に合わせて解体できます。

ただし、買主が翌年2月15日までに解体しなかった場合、特例が使えなくなるのは売主のほうです。

売買契約書に、買主が期限までに取り壊すことと、取り壊したことがわかる書類を売主に渡すことを、はっきり書いておくことが大切です。