八潮市の空き家対策コラム ― 該当する対象からデメリット、そして回避方法まで

「実家が空き家のままになっているけれど、正直どうしたらいいかわからない」

「そのうち何とかしなきゃとは思っているけれど、つい後回しにしてしまう」

このようなお声をいただき、当グループの不動産会社で八潮市の空き家管理サービスをご依頼いただいております。

空き家は、放っておく時間が長くなるほど、税金の負担が増えたり、行政からの対応を求められたりと、じわじわとリスクが大きくなっていくものです。

特に相続をきっかけに空き家を抱えることになった方にとっては、頻繁に相続不動産の見回りをすることができず、不安を感じやすい分野でもあります。

今回はそんな空き家について、

「どんな建物・所有者が対象になるのか」

「放置するとどんなデメリットがあるのか」

「どう維持し、どう対策すればいいのか」

これらを、順を追って整理してみたいと思います。

ご自身やご家族の空き家、あるいは相続でこれから関わることになりそうな不動産について考えるきっかけになれば嬉しいです。

該当する対象（人・物件）

まずは、空き家対策において「誰が」「どの建物が」対象になるのかを整理します。

相続をきっかけに、ご自身が意図せずこれらの対象に当てはまってしまうケースは意外と多いです。

空き家の所有者・管理者

空き家対策の出発点となるのが、その空き家を所有している方、または管理する立場にある方です。

ご自身で住んでいた家を引っ越しなどで空き家にした方はもちろん、相続によって空き家を取得した方も、この「所有者」に含まれます。

特に相続の場面では、「遠方に住んでいて実家には戻る予定がない」「相続人が複数いて誰が管理するか決まっていない」といった事情が多いです。

気づけば所有者としての責任だけが残ってしまっているケースが考えられます。

相続が発生した時点で、まずは「自分がこの空き家の所有者(またはその一人)である」という自覚を持つことが、対策の第一歩です。

管理不全空家

適切な管理がされておらず、このまま放置すれば「特定空家等」になるおそれがあると市区町村から判断された空き家です。

まだ深刻な状態には至っていないものの、庭木が伸び放題になっていたり、外壁の一部が傷み始めていたりと、管理の手が入っていないことが外から見てわかる状態がこれにあたります。

この段階で市区町村から指導を受けることもあり、早めに気づいて手を打てるかどうかの分かれ目になる区分です。

特定空家等

倒壊等著しく危険な状態にある、衛生上有害である、著しく景観を損なっているなど、周辺に深刻な悪影響を及ぼしていると市区町村が判断した空き家です。

管理不全空家よりもさらに一段階深刻な状態で、後述するようなより強い行政措置の対象となってきます。

一度この区分に該当してしまうと、所有者の負担も一気に重くなるため、そうなる前の早めの対応が何より重要になります。

該当した場合のデメリット

対象に該当してしまった場合、具体的にどのような不利益があるのでしょうか。

「知らなかった」では済まされない負担につながることも多いので、順に見ていきます。

税制上の不利益

まず影響が出やすいのが、毎年の税負担です。

空き家であること自体が直接増税につながるわけではありませんが、放置が進むと受けられていた特例が外れ、結果として税額が上がってしまう可能性があります。

固定資産税の住宅用地特例解除

住宅用地には固定資産税を軽減する特例が設けられていますが、「特定空家等」等に指定され、勧告を受けてもなお改善されない場合、この特例の対象から外れてしまいます。

特例が外れると、同じ土地であっても固定資産税の負担額が最大6倍と大きく跳ね上がる可能性があるため、多くの方にとって最も実感しやすいデメリットの一つです。

都市計画税の特例解除

固定資産税と同様に、都市計画税についても住宅用地の軽減特例が設けられています。

しかしこちらも、特定空家等としての勧告後に改善が見られない場合には特例の対象から外れてしまい、税負担が重くなる要因となります。

行政措置と法的リスク

税負担にとどまらず、改善が見られない場合には行政からの対応もだんだんと重くなっていきます。

段階を追って見ていくと、放置することのリスクの大きさがよくわかります。

助言・指導から勧告・命令への段階的措置

行政からの対応は、いきなり厳しい措置がとられるわけではなく、まずは助言・指導という形で改善を促すところから始まります。

それでも改善が見られない場合には勧告、さらに従わない場合には命令へと、段階的に対応が強化されていく仕組みになっています。

逆に言えば、初期の助言・指導の段階でしっかり対応できれば、それ以上の重い措置を避けることができるということでもあります。

氏名の公表

命令を受けてもなお改善が行われない場合、所有者の氏名が公表されることがあります。

地域内でのご近所付き合いや、ご家族の心情を考えても、避けたい事態ですね。

行政代執行による強制除去

最終的に改善が見られない場合、行政が所有者に代わって建物を取り壊す「行政代執行」が行われることがあります。

所有者の意向にかかわらず、強制的に建物が除却されてしまう、非常に重い措置です。

代執行費用の全額徴収

行政代執行にかかった費用は、後日、所有者に対して全額が請求されます。

支払いがない場合には、財産の差し押さえなど、強制的な徴収の対象になることもあります。

「代わりにやってもらえるなら楽」というものでは決してなく、費用面でも大きな負担が生じる点に注意が必要です。

周辺環境への損害責任

行政上のリスクだけでなく、近隣とのトラブルにつながる可能性がある点も見逃せません。

所有者としての責任は、住んでいるかどうかに関わらずついて回ります。

損害賠償リスク

空き家の屋根瓦や外壁材が落下したり、老朽化した建物が倒壊したりして近隣に被害が生じた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

「誰も住んでいないから関係ない」というわけにはいかず、所有している以上は管理責任がついて回ります。

火災・犯罪発生の誘発

人の目が行き届かない空き家は、放火や不法侵入、犯罪の温床になりやすいというリスクもあります。

地域の防犯・防災の観点からも、放置された空き家は周囲にとって不安の種になってしまいます。

景観悪化による資産価値低下

老朽化し、手入れのされていない空き家は、周辺の景観を損なうだけでなく、地域一帯の資産価値の低下にもつながりかねません。

近隣にお住まいの方との関係にも影響しうる、見過ごせないポイントです。

空き家維持対策

ここまで見てきたデメリットを踏まえたうえで、空き家を生み出さない・適切に維持していくための対策を見ていきましょう。

発生抑制(家の終活)

空き家を生み出さないための対策は、実は所有者ご本人がまだ元気なうちから始めることができます。

ご家族が困らないよう、あらかじめ準備しておきたいポイントです。

住まいのエンディングノート

将来空き家になり得る住まいについて、「売却してほしい」「誰かに住んでほしい」「思い出の品はどうしてほしい」といった希望をあらかじめ書き残しておくことで、実際に相続が発生した際の家族間の話し合いがスムーズになります。

財産の情報だけでなく、住まいに対する想いを共有しておくことも、円滑な相続につながる大切な準備の一つです。

相続登記の義務化への対応

相続登記が義務化されたことにより、名義が変更されないまま放置される不動産を減らす取り組みが進められています。

名義が旧所有者のまま何十年も放置されてしまうと、後々の相続人調査や手続きが非常に複雑になり、空き家の長期放置につながる原因にもなります。

早めの相続登記が、結果的に空き家化の防止にもつながります。

成年後見制度による財産管理

所有者の判断能力が低下してしまった場合です。

成年後見制度を活用することで、空き家となった住宅の適切な管理や、必要に応じた処分が可能になります。

ご本人の意思確認が難しくなる前に、こうした制度についても知っておくことが安心につながります。

税制優遇の活用

デメリットとは逆に、早めに動くことで受けられる優遇制度も用意されています。

知っているかどうかで結果が大きく変わる部分です。

譲渡所得の3000万円控除

相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があります。

この特例は期限や適用要件が定められているため、早めに専門家へご相談いただくことで、活用できる可能性を逃さずに済みます。

当事務所でも適用の可否についてご相談可能です。

低未利用土地の適切な管理特例措置

低未利用の土地を適切に管理・活用する場合に受けられる税制上の措置も設けられており、空き家・空き地の有効活用を後押しする仕組みとして用意されています。

地域の資源としての活用

個人での維持が難しい場合でも、地域全体で活用していくという視点を持つと、選択肢が広がることがあります。

跡地の地域・自治体による共同利用

建物を解体した後の跡地を、地域の皆さんや自治体が共同で活用する取り組みも各地で行われています。

空き家問題は個人だけの問題ではなく、地域全体で向き合っていくべき課題として捉えられるようになってきていますね。

子育て支援・高齢者福祉施設への転用

空き家そのものを、子育て支援施設や高齢者福祉施設として転用する事例も増えてきているようです。

使われなくなった住まいが、地域に必要とされる形で新しい役割を持つというのは良いことですね。

回避方法(予防・解決)

最後に、実際に空き家を抱えている、あるいはこれから抱えることになりそうな方が、具体的に取れる行動をご紹介します。

適切な管理の継続

すぐに売却や活用の判断がつかない場合でも、まずは「管理不全」状態にしないことが何より大切です。

不動産会社等の見回りサービス利用

遠方にお住まいでこまめに足を運べない場合に利用されます。

不動産会社等が提供する見回りサービスを活用することで、管理不全の状態になるのを防ぐことができます。

定期的に写真付きの報告を受けられるサービスも多く、離れていても安心して管理を続けられますね。

定期的な通風・清掃・樹木剪定

定期的に空気を入れ替え、清掃や庭木の手入れを行うだけでも、老朽化の進行を大きく遅らせることができます。

人の出入りがある家は傷みにくいとよく言われますが、これは決して迷信ではなく、湿気やカビの発生を抑える上でも理にかなった対策です。

早期の利活用促進

管理を続けるだけでなく、思い切って手放す・活用するという方向に踏み出すことも、有力な選択肢の一つです。

八潮市空家バンクへの登録

八潮市が運営する空家バンクに登録することで、活用を希望する方とのマッチングにつながる可能性があります。

「売る」「貸す」の判断がまだつかない段階でも、まずは登録してみるという選択肢があることを知っておいていただければと思います。

※ただ、制度はありますが実際にはあまり機能していないのが実情です。

売却・賃貸による資産化

空き家をそのまま売却する、あるいは賃貸に出すことで、負担にしかならなかった空き家を資産として活用することができます。

相続した不動産であっても、売却は決して珍しい選択ではなく、多くの方が実際に選んでいる方法です。

リノベーションによる店舗・地域交流場活用

リノベーションを施し、店舗や地域交流の場として生まれ変わらせる事例も増えています。

古い建物ならではの趣を活かしながら、新しい形で活用する道も広がってきています。

専門窓口での相談

「自分だけで判断するのは不安」という場合は、状況に応じた専門家に相談することで、次に取るべき行動が見えてきます。

八潮市がしっかりと各機関との協定を結んでいるので安心して相談できますね。

不動産団体との連携

不動産関連の各団体と連携した相談窓口を活用することで、売却や活用方法についての具体的な助言を得ることができます。

当グループ会社も、上記団体に加盟しています。

司法書士会への相談

相続登記や名義変更が絡む場合は、司法書士会への相談も有効な選択肢です。

建築士会の活用

建物の劣化状況の確認やリフォームの方向性については、建築士会の専門家に相談する方法もあります。

おわりに ― 八潮市の空き家・相続のご相談は、お気軽に

空き家は「そのうち何とかしよう」と後回しにされがちです。

放置する時間が長くなるほど選択肢は狭まり、税負担や法的なリスクも大きくなっていきます。

特に相続によって空き家を抱えることになった方は、慣れない制度や手続きに戸惑うことも多いはずです。

「まだ具体的に決めていないけれど、話だけ聞いてみたい」という段階でも構いません。

八潮市の空き家・相続に関するご相談は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

行政書士として、また不動産会社として、皆様のお住まいや大切なご実家について、一緒に考えさせていただければと思います。

相続した不動産の売却を考えている方は、三共コスモスの「八潮市の不動産売却・無料査定」のページもあわせてご覧ください。

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