相続した家を貸すときの注意点 — 売る前に考えたい賃貸の手間とお金

2026年10月24日 2026年10月24日

南出竜一

親が亡くなり、住む人がいなくなった実家を、売らずに貸すことを考える方は少なくありません。

思い出のある家を手放したくない、家賃が入れば固定資産税の足しになる、いずれ子どもが住むかもしれないなど、理由はさまざまです。

貸すことは良い選択肢の一つです。

ただ、一度貸すと、売りたくなったときにすぐには売れないことや、税金の特例が使えなくなることもあります。

始める前に、手間とお金の全体像をつかんでおくことが大切です。

この記事では、相続した家を貸す前に確かめておきたい注意点を、行政書士と宅地建物取引士の両方の立場から解説します。

この記事でわかること

貸す前に決めておきたい名義と貸し方
賃貸にかかるお金と手間、家賃の税金
貸すと売るときにどう影響するか

貸す前に、名義と貸主を決めておく

最初に確かめたいのは、実家の名義です。

名義が亡くなった方のままでも、賃貸借契約を結ぶことはできます。

しかし、誰が貸主になり、家賃を誰が受け取るのかがあいまいなまま始めると、あとで相続人どうしのもめごとになりがちです。

遺産分割の話し合いが終わる前に入った家賃は、相続人がそれぞれの法定相続分に応じて受け取るものとされています。

兄弟の1人が管理して家賃を受け取っている場合でも、ほかの兄弟にも取り分があるということです。

できれば、遺産分割協議で家を相続する人を決め、相続登記をしてから貸すのが安心です。

相続登記は2024年4月から義務になっています。

期限については「相続した空き家の3つの期限」で解説しています。

兄弟で共有のまま貸す場合

兄弟で家を共有したまま貸すこともできます。

3年以内の短い期間の賃貸なら、持分の過半数の同意で決められます。

それより長い期間で貸す場合は、共有者全員の同意が必要です。

共有のままだと、修繕費の負担や、将来売るときの判断のたびに全員の意見をまとめる必要があります。

貸し始める前に、家賃と費用の分け方、売るときの決め方を書面に残しておきましょう。

普通借家と定期借家、どちらで貸すか

家の貸し方には、大きく分けて2つの契約があります。

	普通借家契約	定期借家契約
契約期間	2年が一般的。期間が来ても更新される	期間が来れば終わる(再契約はできる)
貸主からの解約	正当な理由がないと認められにくい	期間満了で終了できる
家賃	相場どおり	相場より低めになりやすい
向いている場合	長く貸し続けるつもりのとき	いずれ売る・住む予定があるとき

普通借家契約では、入居者が住み続けたいと言えば、貸主の都合だけで出てもらうことは簡単ではありません。

立ち退きをお願いする場合は、立退料が必要になることもあります。

将来売るつもりがある、子どもが住むかもしれないという場合は、定期借家契約を検討しましょう。

定期借家契約は、契約書とは別に「期間が来たら契約が終わる」ことを書いた書面を渡して説明するなど、決まった手順を守らないと普通借家契約として扱われてしまいます。

契約の手続きは、不動産会社に任せると安心です。

賃貸にかかるお金と手間

家賃がそのまま手元に残るわけではありません。

主なお金と手間を整理しておきます。

貸す前にかかるお金

片付けと清掃(家財が残っている場合は処分の費用も)
水まわり・給湯器・屋根などの修繕
入居者を募集するための費用(仲介手数料・広告料など)

築年数が古い家では、貸せる状態にするまでの修繕費が大きくなることがあります。

修繕にかけた費用を家賃で取り戻すまでに何年かかるかを、先に計算しておきましょう。

貸している間にかかるお金と手間

固定資産税・都市計画税(これまでどおり所有者が払う)
火災保険(貸家として入り直す必要がある場合も)
設備が壊れたときの修理(給湯器・エアコンなど貸主の負担が基本)
管理を不動産会社に任せる場合の管理委託料(家賃の5%前後が一般的)

入居者からの連絡は、夜や休日にも来ることがあります。

遠方にお住まいの方や、お仕事が忙しい方は、管理を不動産会社に任せる方法も考えておきましょう。

退去のときにかかるお金

入居者が出ていくときの修繕は、普通に住んでいて古くなった分は貸主の負担、入居者の不注意で傷めた分は入居者の負担というのが基本です。

国土交通省のガイドラインに考え方がまとめられています。

退去のたびに、壁紙の張り替えなど一定の費用がかかると考えておきましょう。

家賃には税金がかかる

家賃収入は、不動産所得として確定申告が必要です。

家賃から、固定資産税・修繕費・管理委託料・減価償却費などの経費を差し引いた金額に税金がかかります。

会社員の方でも、不動産所得などの給与以外の所得が年間20万円を超えると、確定申告が必要です。

20万円以下でも、住民税の申告は必要になります。

申告の方法や税額の計算は、税務署や税理士にご相談ください。

貸すと、売るときに影響が出る

貸す前にいちばん考えておきたいのが、将来売ることになったときの影響です。

空き家の3,000万円控除が使えなくなる

相続した実家を売って利益が出たとき、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

しかし、相続したあとに一度でも人に貸すと、この特例は使えません。

古い実家を売ると利益が大きく出る場合は、特例が使えるかどうかで税金が数百万円変わることもあります。

迷っているうちにとりあえず貸してしまうことは避けましょう。

入居者がいると売り方が限られる

入居者がいる家は、住むための家を探している人には売れません。

買い手は、家賃収入を目当てにする投資家が中心になり、価格は利回り(家賃と価格の割合)で決まります。

そのため、空き家で売る場合より価格が下がることが多くなります。

入居者がいる家の売り方は、三共コスモスのブログ「入居者がいるまま家を売るには」でくわしく紹介しています。

売る・貸す・持っておくの手取りは、無料の「売る・貸す・残す 10年比較シミュレーター」で比べられます。

実家を「売る・貸す・残す」10年比較シミュレーター

相続した実家を「今すぐ売る」「10年貸してから売る」「空き家のまま10年残す」の3つで、10年後に手元に残るお金を比べられる無料ツールです。家賃やリフォーム費用、固定…

南出行政書士事務所

今売った場合の目安は「八潮の土地の相場チェック」でも確かめられます。

八潮の土地の相場チェック ― 相続した土地はいくら？

八潮市の町名と土地の広さを入れるだけで、国の取引データから相続した土地の価格の目安がわかる無料ツールです。相続税評価額・固定資産税評価額の目安、相続登記の登録…

南出行政書士事務所

現場からの一言

相続した家を貸したいというご相談では、まず室内を拝見して、貸せる状態にするまでにいくらかかるかをお伝えしています。

水まわりや給湯器を入れ替えると、修繕費が家賃の数年分になることもあります。

その場合は、売った場合や、貸す前に空き家のまま管理する場合と並べて比べてから決めていただいています。

どちらにするか決まるまでは、貸さずに空き家のまま保つほうが、選択肢を多く残せます。