親の家は生前贈与と相続、どちらで受け継ぐ？ — 名義変更の費用と、売るときの違い

2026年11月12日 2026年11月12日

南出竜一

親が元気なうちに、実家の名義を子どもに移しておいたほうがいいのか、相続まで待ったほうがいいのか、迷う方は少なくありません。

親のほうから「今のうちに家をあなたの名義にしておこうか」と言われて、ご相談に来られる方もいます。

親から家を受け継ぐ方法は、親が元気なうちにもらう生前贈与と、親が亡くなったあとに受け継ぐ相続の2つです。

どちらを選ぶかで、名義を変えるときにかかる税金や、受け継いだ家を将来売るときに使える特例が変わります。

結論から言うと、家については、相続で受け継いだほうが有利になることが多くあります。

この記事では、その理由と、生前贈与が向いているケース、兄弟がいるときに気をつけたいことを、家を受け継ぐ子どもの立場から解説します。

この記事でわかること

生前贈与と相続で、名義変更にかかる税金がどう違うか
受け継いだ家を売るときに、相続でしか使えない特例
兄弟がいるときの、遺産分割と遺留分の注意点

生前贈与と相続は、何が違う？

生前贈与は、親が元気なうちに、親と子の契約で家をもらうことです。

相続は、親が亡くなったときに、法律の決まりや遺言書にしたがって家を受け継ぐことです。

	生前贈与	相続
受け継ぐ時期	親が元気なうち(時期を選べる)	親が亡くなったとき
決め方	親と子の贈与契約	遺言書、または相続人全員の話し合い
名義変更の手続き	親と子が一緒に登記を申請	受け継ぐ人が登記を申請
かかる税金	贈与税・登録免許税・不動産取得税	相続税(かかる場合)・登録免許税

いちばん大きな違いは、税金のかかり方です。

次の章で、名義を変えるときの費用から見ていきます。

名義を変えるときの費用は、相続のほうが軽い

登録免許税は5倍の差

家の名義を変える登記には、登録免許税がかかります。

税率は、固定資産税の評価額に対して、贈与なら2%、相続なら0.4%です。

たとえば、土地と建物の評価額が合わせて1,000万円の家なら、贈与では20万円、相続では4万円になります。

不動産取得税は、相続ならかからない

家や土地を手に入れると、都道府県から不動産取得税がかかります。

ただし、相続で受け継いだ場合はかかりません。

生前贈与でもらった場合は、売買で買ったときと同じようにかかります。

贈与税は、家1軒だとかかりやすい

生前贈与には、贈与税がかかります。

ふつうの贈与(暦年課税)は、1年間にもらった財産が110万円を超えると課税され、家1軒の評価額なら、多くの場合この枠を超えます。

一方、相続税には「3,000万円+600万円×相続人の数」の基礎控除があり、遺産の合計がこれ以下なら相続税はかかりません。

相続人が2人なら4,200万円までです。

相続税がかかるかどうかの目安は「相続税がかかるかの目安」で解説しています。

費用	生前贈与	相続
登録免許税	評価額の2%	評価額の0.4%
不動産取得税	かかる	かからない
贈与税・相続税	年110万円を超えると贈与税	基礎控除を超えると相続税

相続時精算課税を使えば、贈与税はかからない？

60歳以上の親から18歳以上の子への贈与では、相続時精算課税という方法を選ぶこともできます。

この方法なら、合計2,500万円までの贈与には贈与税がかかりません(2024年からは、これとは別に毎年110万円までの枠もあります)。

ただし、贈与税がかからないかわりに、親が亡くなったときに、もらった財産の値段を相続財産に足して相続税を計算します。

税金がなくなるのではなく、相続のときにまとめて精算するしくみです。

また、次の点に気をつける必要があります。

一度選ぶと、その親からの贈与は、ふつうの贈与(暦年課税)に戻せない
登録免許税(2%)と不動産取得税は、相続時精算課税でも安くならない
相続税を大きく減らせる小規模宅地等の特例が、この方法でもらった土地には使えない

このように、相続時精算課税を使っても、家については相続より有利になるとは限りません。

選ぶ前に、税理士に試算してもらうことをおすすめします。

なお、ふつうの贈与でも、亡くなる前の一定期間にもらった財産は、相続財産に足して相続税を計算します。

2024年の改正で、この期間は3年から7年へ、段階的に延びています。

将来その家を売るなら、相続でしか使えない特例がある

親から受け継いだ家に、子どもが住まずに売る場合は、贈与と相続の違いがさらに大きくなります。

空き家の3,000万円特例は、相続だけ

親が一人で住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たせば、売った利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

この特例が使えるのは、相続や遺贈で受け継いだ家だけで、生前贈与でもらった家には使えません。

親が住んでいた家を、親が元気なうちに子どもの名義にしておき、親が亡くなったあとに売ると、この特例は使えないことになります。

特例の条件は「相続した空き家を売るときの3,000万円特例」で解説しています。

相続税を払っていれば、売るときの税金が軽くなることも

相続税を払った人が、相続した家を一定の期限までに売ると、払った相続税の一部を、売るときの経費に足せる特例もあります。

これも、相続で受け継いだ場合の特例です。

親が買った値段は、どちらでも引き継ぐ

売ったときの利益は、売った値段から、家を買ったときの値段などを引いて計算します。

贈与でも相続でも、親が買ったときの値段と時期を、そのまま引き継ぎます。

親がいつ、いくらで買ったかがわからないと、利益が大きく計算されてしまうので、売買契約書が残っていないか、早めに探しておきましょう。

受け継いだ家を売るときの税金を、数字の例で比べた記事は、三共コスモスのブログ「親からもらった家を売るとき、相続と生前贈与で手取りが変わる？」をご覧ください。

兄弟がいるときは、遺産分割と遺留分にも気をつける

生前贈与された家も、遺産分割で考える

兄弟の一人だけが親から家の生前贈与を受けていると、親が亡くなったあとの遺産分割で、その家の分を考えに入れることがあります。

ほかの兄弟から「家をもらった分、残りの財産は少なくしてほしい」と言われるのは、このためです。

ただし、親が亡くなってから10年が過ぎたあとの遺産分割では、こうした生前贈与の分は原則として考えに入れず、法律で決まった割合で分けることになります。

遺留分を求められることもある

亡くなる前10年以内に相続人が受けた生前贈与は、遺留分を計算するときにも含まれます。

遺留分は、兄弟などの相続人が、最低限受け取れる取り分のことです。

家の生前贈与が大きく、ほかの兄弟の遺留分に届かないときは、家をもらった人がお金を払うよう求められることがあります。

遺留分のくわしいしくみは「遺留分とは」をご覧ください。

遺言書で渡すという方法もある

親が元気なうちに家の行き先を決めておきたいなら、生前贈与ではなく、遺言書で「この家は長男に相続させる」と書いてもらう方法もあります。

遺言書で受け継げば、名義変更の費用は相続と同じで、空き家の特例も使えます。

兄弟がいるときは、ほかの兄弟の遺留分にも配慮した内容にしておくと、亡くなったあとのもめごとを防げます。

遺言書を書いておいたほうがいい家族は「遺言書を書いておいたほうがいい人」で解説しています。

生前贈与が向いているのは、どんなとき？

ここまで見てきたように、家は相続で受け継ぐほうが有利になることが多くあります。

ただ、次のような場合は、生前贈与を考える意味があります。

いまの状況	考えられる方法
子どもがその家に住んでいて、そのまま住み続ける	生前贈与も選択肢(税理士に試算を)
遺産が多く、相続税がかかりそう	相続時精算課税や暦年贈与を含めて税理士に相談
親が住んでいる家で、いずれ売る予定	相続を待つか、親が元気なうちに親自身が売る
兄弟がいて、家の行き先を決めておきたい	遺言書で「相続させる」と書いてもらう
親の判断能力が心配になってきた	早めに家族で話し合い、遺言書や売却を検討

親が認知症などで判断能力を失うと、贈与の契約も、遺言書を書くことも、家を売ることもできなくなります。

どの方法を選ぶにしても、親が元気なうちに家族で話し合っておくことが大切です。

現場からの一言

不動産の仕事をしていると、親から生前贈与で受け取った家を売りに来られて、空き家の特例が使えないとわかり、驚かれる方がいます。

名義を早めに移しておいたほうが手続きが楽だと思われがちですが、家の場合は、待っていたほうが税金も費用も軽くなることが多いのです。

名義を変える前に、その家を将来どうするか、住むのか売るのかを決めておくと、選ぶ方法がはっきりします。