共有名義の不動産を相続したら — 売るには全員の同意が必要

2026年10月25日 2026年10月25日

南出竜一

親が亡くなったあと、実家や土地を兄弟の共有名義で相続するケースは少なくありません。

誰か1人が相続すると不公平になりそう、とりあえず平等に分けておきたい、という気持ちから選ばれることが多い方法です。

ただ、共有名義の不動産は、売るにも建て替えるにも共有者全員の同意が必要です。

相続したときは仲の良い兄弟でも、何年かたって事情が変わると、話がまとまらずに家が動かせなくなることがあります。

この記事では、共有名義の不動産でできること・できないことと、共有にしないための分け方、すでに共有になっている場合の解消方法を、行政書士と宅地建物取引士の両方の立場から解説します。

この記事でわかること

相続で不動産が共有になるのはどんなときか
共有のままで、1人でできること・全員の同意が必要なこと
共有にしない分け方と、共有を解消する方法

相続で不動産が「共有」になるとき

相続で不動産が共有になる場面は、大きく分けて2つあります。

1つ目は、遺産分割の話し合いがまだ終わっていないときです。

亡くなった方の財産は、遺産分割が終わるまで、相続人全員で共有している状態になります。

相続人の1人が、法定相続分どおりに全員の名義で相続登記をすることもできますが、これは共有の状態をそのまま登記に表しただけです。

2つ目は、遺産分割協議で「兄弟で2分の1ずつ」のように、共有で相続すると決めたときです。

話し合いで決めた共有なので、あとから1人で売ろうとしても、ほかの兄弟の同意がなければ売れません。

遺産分割の前と後で、解き方が変わる

遺産分割の前の共有は、遺産分割協議で誰が相続するかを決めれば解消できます。

話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所の調停や審判で決めることになります。

遺産分割で共有と決めたあとは、もう遺産分割のやり直しでは解消できません。

共有者どうしの話し合いや、地方裁判所での共有物分割の手続きで解消することになります。

共有のままでできること・できないこと

共有の不動産で何かをするときは、内容によって必要な同意が違います。

2023年4月の民法の改正で、このルールが整理されました。

内容	例	必要な同意
保存	雨漏りなどの修繕、法定相続分での相続登記	共有者1人でできる
管理	短い期間(建物は3年以内)の賃貸、外壁の塗り替え程度の工事	持分の過半数
変更・処分	売却、建て替え、解体、長い期間の賃貸	共有者全員

持分の過半数とは、人数ではなく持分の割合で数えます。

たとえば、兄が2分の1、弟2人が4分の1ずつの場合、兄1人だけでは過半数にならず、弟のどちらか1人の賛成が必要です。

売るには、全員の同意と署名が必要

家や土地全体を売るときは、共有者全員が売主になります。

売買契約書にも、登記の書類にも、全員の署名と実印、印鑑証明書が必要です。

そのため、共有者の1人でも反対していたり、連絡がつかなかったり、認知症などで判断ができなくなったりすると、売ることができません。

持分が少ない人でも、同意しなければ売れないという点は変わりません。

自分の持分だけなら、1人で売れる

自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます。

ただ、持分だけを買っても家を自由に使えるわけではないため、一般の方が買うことはまずありません。

買い手は持分を専門に扱う業者などに限られ、価格も全体の価格を持分で割った金額より大きく下がるのが一般的です。

共有の家を全員で売る流れや、話がまとまらないときの売り方は、三共コスモスのブログ「兄弟で相続した実家を、共有名義のまま売るには」で紹介しています。

固定資産税は、共有者全員で負担する

共有の不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務を負います。

納税通知書は代表者1人に届くため、ほかの兄弟が負担していないまま、1人が払い続けているケースもよく見かけます。

共有にする場合は、税金や修繕費をどの割合で負担するかを、最初に書面で決めておきましょう。

共有が長く続くと起きること

共有のまま年月がたつと、次のようなことが起きやすくなります。

共有者が亡くなり、その子どもたちが新たな共有者になって、人数が増えていく
共有者の1人が認知症になり、売却の判断ができなくなる
共有者の1人と連絡がつかなくなる
住み続けたい人と、売ってお金に換えたい人で意見が分かれる

特に、共有者が亡くなるたびに相続が重なると、会ったこともない親族と共有している状態になりかねません。

こうした相続が重なる場合については「数次相続とは」で解説しています。

現場からの一言

不動産の仕事をしていると、「親の代から叔父と共有になっていて売れない」というご相談をいただくことがあります。

共有者が10人を超え、一部の方とは連絡先もわからず、売るまでに何年もかかってしまうこともあります。

共有にした方も、当時は家族のためを思って決めたはずです。

次の世代に負担を残さないためにも、相続のときにできるだけ共有を避けることをおすすめしています。

共有にしないための遺産分割の方法

相続した不動産を共有にしないための分け方は、主に3つあります。

分け方	内容	向いている場合
現物分割	家は兄、預貯金は弟のように、財産ごとに分ける	不動産以外の財産も十分にあるとき
代償分割	家を1人が相続し、ほかの兄弟にお金を払う	住み続けたい人がいて、払うお金があるとき
換価分割	家を売って、売れたお金を分ける	誰も住む予定がないとき

代償分割では、家を相続する人がほかの兄弟に払うお金(代償金)の額で話し合いになることがよくあります。

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