換価分割とは ― 不動産を「売って分ける」ときに知っておきたいこと

相続財産の分け方の一つに「換価分割」という方法があります。

八潮市で相続のご相談を受ける中でも、不動産の分け方についてお悩みの方からよくご質問をいただくテーマです。

今回は、この換価分割の仕組みと、実務上よく問題になる名義の付け方、そして遺産分割協議書に記載する文言の考え方について解説します。

換価分割とは

換価分割とは、相続人が相続財産を売却して金銭に換え、その売却代金を各相続人が分け合うという遺産分割の方法です。

不動産のようにそのままでは物理的に分割することが難しい財産であっても、いったん金銭に換えてしまえば、相続分に応じて公平に分配することができます。

現物のまま分けることが難しい財産を相続した場合の、有力な選択肢の一つですね。

換価分割が使われるケース

建物のように、それ自体を物理的に分割することが難しい財産が相続財産の大半を占めているケースでは、単純に「誰か一人が取得する」という形にすると、他の相続人との間で不公平感が生じやすくなります。

かといって、そのまま複数の相続人の共有名義にしてしまうと、売却や活用の判断のたびに共有者全員の同意が必要になるなど、後々のトラブルの火種になりかねません。

このように、「相続人の共有となる状態は避けたいが、現物のままでは公平に分けることが難しい」という場合に、換価分割という方法が選ばれます。

八潮市でご相談をお受けするなかでも、相続財産の大半が実家の建物といったケースは多く、こうした場面での相談は決して珍しいものではありません。

不動産を換価分割する場合の名義の付け方

不動産を換価分割する場合、売却までの名義の付け方には、大きく分けて次の2つの方法があります。

• 複数の相続人の共有名義としたうえで売却する方法
• 相続人の代表者の単独名義としたうえで売却する方法

実務上は、後者の「単独名義」を選択するケースが多く見られます。

それぞれの方法にどのようなメリット・デメリットがあるのか、以下で整理します。

共有名義にするメリット・デメリット

共有名義にする最大のメリットは、各相続人が最初から自らの持分に応じて名義を得られるため、権利関係がそのまま反映されるという点にあります。
売却代金の分配についても、持分割合に応じて自然に決まるため、分配方法そのもので揉めにくいという利点があります。

一方でデメリットとして、不動産の売却契約や決済の場面で、共有者全員が当事者として関与する必要が生じます。
実印の押印や本人確認書類の準備、決済当日の立ち会いなど、相続人の人数が多いほど手続きの手間が増えてしまいます。
可能性としては、手続きの途中で相続人が亡くなってしまったり、判断能力の低下により売却が困難になってしまうことも。
また、各相続人が譲渡所得税の申告をしなければいけないこともデメリットとして挙げられます。

単独名義にするメリット・デメリット

単独名義にするメリットは、売買契約や決済の手続きを代表者一人で進められるため、実務上の手続きが格段にスムーズになる点です。
買主側とのやり取りや金融機関での決済も、代表者一人が窓口となって進められます。

一方でデメリットとして、代表者に名義が集中するため、後述するように「贈与とみなされてしまうのではないか」という税務上の懸念が生じやすくなります。
この懸念を解消するためには、遺産分割協議書に一定の文言を盛り込んでおくことが欠かせません。

売却費用の負担について

不動産の売却には、仲介手数料や登記費用、印紙代など、さまざまな費用がかかります。

換価分割を行う場合には、これらの費用を各相続人がどのように負担するのかについても、あらかじめ遺産分割協議書に記載しておくことが望ましいといえます。

一般的には、売却代金からこれらの費用を差し引いた残額を、相続分に応じて分配するという形にすることが多く、この場合は費用負担についても自然と相続分に応じた形で処理されることになります。

売却に時間がかかる場合の維持費用について

売却の手続きには一定の時間がかかることも珍しくありません。

売却が完了するまでの間、マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建て・土地であれば固定資産税といった費用が継続的に発生します。

これらの費用についても、誰がいったん立て替えるのか、最終的な分配の際にどう精算するのかを、あらかじめ取り決めておくことでトラブルを防ぐことができます。

単独名義とする場合の注意点

単独名義で換価分割を行う場合、最も注意しなければならないのが税務上の取り扱いです。

遺産分割協議書に何も記載がないまま代表者一人の名義で不動産を取得すると、外形的には「代表者がその不動産をまるごと相続した」ように見えてしまい、その後に売却代金を他の相続人に分配した際に、代表者から他の相続人への「贈与」とみなされてしまうおそれがあります。

こうした事態を避けるためには、遺産分割協議書の中に、代表者による不動産の取得があくまで換価分割を目的とするものであること、そして売却代金を相続人間でどのように分配するのかを、明確に記載しておくことが重要です。

遺産分割協議書の文言例

最後に、実際の遺産分割協議書に記載する文言の考え方を、共有名義とする場合・単独名義とする場合に分けてご紹介します。

実際の記載にあたっては、相続財産の内容や相続人の状況に応じて調整が必要になりますので、あくまで一つの型としてご参考ください。

共有名義とする場合の文言

共有名義とする場合は、各相続人の持分を明記したうえで、売却及び分配の方法についても記載しておくとよいでしょう。

『例：母（八潮B美）と子（八潮C男）が法定相続人』

1. 相続人八潮B美および相続人八潮C男は、次の不動産を、各2分の1の割合で共有取得する。
   【不動産（略）】
2. 相続人八潮B美および相続人八潮C男は、前項の財産を売却して、売却代金から売却に伴う一切の費用を控除した金額を、各相続人がそれぞれ2分の1の割合で相続する。
3. 相続人八潮B美および相続人八潮C男は、第1項の財産を売却して買主に引き渡すまで共同で管理するものとし、その管理費用は各相続人が相続分に従って負担する。

単独名義とする場合の文言

単独名義とする場合は、代表者の取得があくまで換価分割を目的とするものであることと、分配の割合を明確に記載することが重要です。

1. 次の不動産は、相続人八潮B美が換価分割を目的として取得する。
   【不動産（略）】
2. 相続人八潮B美は、前項の財産を売却して、その売却代金から売却に伴う一切の費用を控除した金額を、相続人八潮B美および相続人八潮C男が、それぞれ2分の1の割合で取得する。
3. 相続人八潮B美は、第1項の財産を売却して買主に引き渡すまで管理するものとし、その管理費用は、相続人八潮B美および相続人八潮C男が、相続分に従って負担する。

このように、「換価分割の目的で取得すること」と「分配の割合・方法」を明記しておくことで、代表者への名義集中が贈与とみなされるリスクを避けることができます。

おわりに

換価分割は、不動産のように分けにくい財産を公平に相続するための有効な手段です。

名義の付け方や協議書の文言によって、後々の税務上の扱いが大きく変わってくるため注意が必要ですね。

実際に換価分割を検討される際は、個別の状況に応じた協議書の作成が欠かせません。

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相続した不動産の売却を考えている方は、三共コスモスの「八潮市の不動産売却・無料査定」のページもあわせてご覧ください。

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