農地を売る・買うときの農地転用許可 — 届出と許可の違いと手続きの流れ

田や畑を売りたい、あるいは農地を買って家や駐車場をつくりたいと考えたとき、不動産の売買とは別に、農地法の手続きが必要になります。

農地は、許可や届出がないまま売買しても、所有権を移すことができません。

手続きは、農地がどこにあるか、売ったあとに何に使うかによって変わります。

届出で済む場合もあれば、許可が必要で、しかも農地の区分によっては許可が下りない場合もあります。

この記事では、農地を売る・買うときに必要な農地法の手続きを、埼玉県を例に解説します。

農地かどうかは「今の使い方」で決まる

農地法でいう農地とは、耕作に使われている土地のことです。

登記簿の地目が「田」や「畑」でなくても、実際に耕作していれば農地として扱われます。

反対に、何年も耕作していない土地でも、地目が田や畑のままであれば、売買の登記をするときに農地法の許可書や届出の受理通知書を求められます。

長く駐車場や資材置き場として使ってきた土地でも、地目が畑のままなら同じです。

地目と今の使い方が違う土地は、売る前に、どの手続きが必要かを農業委員会に確かめておきましょう。

3条・4条・5条の違い

農地法の手続きは、目的によって3つに分かれます。

条文	どんなとき	申請する人
3条	農地を農地のまま売る・貸す	売主と買主
4条	自分の農地を、農地以外のものにする	農地の持ち主
5条	農地を農地以外のものにするために、売る・貸す	売主と買主

農地を買って家を建てる、駐車場にするといった、いちばんよくある売買は5条の手続きです。

売主と買主が一緒に申請します。

3条は、農地を農地のまま売る場合です。

買う人が、その農地をきちんと耕作できるかどうかが審査されます。

以前は、買う人が一定の面積以上の農地を耕作していることが条件でしたが、この面積の決まり(下限面積)は2023年4月になくなりました。

市街化区域は届出、市街化調整区域は許可

農地を農地以外にする4条・5条の手続きは、農地が都市計画のどの区域にあるかで大きく変わります。

区域	手続き	審査の目安
市街化区域	農業委員会への届出	受理まで10日間以内
市街化調整区域	知事などの許可	申請から1〜2か月

市街化区域は、市街地として整備していく区域です。

この区域の農地は、事前に農業委員会へ届け出れば、許可を受けずに転用できます。

市街化調整区域は、市街化をおさえる区域です。

この区域の農地を転用するには、許可が必要です。

また、調整区域では、農地法の許可とは別に、都市計画法の開発許可や建築の許可が必要になることが多くあります。

八潮市と草加市で、許可を出すところが違う

埼玉県では、4ヘクタール以下の農地転用の許可は、原則として県知事が出します。

八潮市の農地は、県の春日部農林振興センターが審査します。

一方、草加市は県から権限を移されているため、草加市の農地は市長(または農業委員会会長)が許可します。

どちらの場合も、申請書を出す窓口は、農地のある市の農業委員会です。

農地の区分で、許可が下りるかが決まる

市街化調整区域の農地は、場所や周りの状況によって5つに区分され、区分ごとに許可の考え方が決まっています。

区分	どんな農地	許可の考え方
農用地区域内農地	市が農業振興地域の計画で、農業に使う土地と決めた区域の農地	原則として許可しない
甲種農地	調整区域の中で、特に条件のよい農地	原則として許可しない
第1種農地	おおむね10ヘクタール以上のまとまった農地など	原則として許可しない
第2種農地	市街地に近い農地など	ほかの土地で代えられなければ許可
第3種農地	駅や役所から近い、道路に水道管などが通っているなど、市街地の中の農地	原則として許可

まとまった田んぼの真ん中にある農地は、第1種農地などにあたり、家を建てる目的では許可が下りないことがほとんどです。

売り買いの話を進める前に、その農地がどの区分にあたるのか、許可の見込みがあるのかを確かめることが大切です。

区分を満たしていても、資金の裏付けがあるか、計画どおりに使う見込みがあるか、周りの農地に土砂の流出などの迷惑をかけないかといった点も審査されます。

申請の流れと期間

市街化調整区域で5条の許可を受けるときの流れは、次のとおりです。

段階	内容
事前相談	農業委員会で、農地の区分や許可の見込み、必要書類を確かめる
申請	毎月の締切日までに、農業委員会へ申請書を出す
農業委員会の審議	現地を確認し、月1回の総会で意見を決める
県の審査	農業委員会の意見をつけて県に送られ、許可・不許可が決まる
許可書の交付	農業委員会を通じて、売主と買主に許可書が届く

埼玉県が定める標準的な処理期間は、農業委員会が申請を受けてから県に送るまで15日間、県が受け取ってから許可を出すまで10日間です。

ただし、申請は月ごとの締切でまとめて受け付け、農業委員会の総会も月1回のため、実際には申請から許可まで1〜2か月ほどを見ておくと安心です。

八潮市の農業委員会の総会は、毎月25日ごろに開かれています。

締切日は市によって違うので、早めに確かめておきましょう。

農地の売買契約で気をつけること

許可が下りることを条件に契約する

農地の売買では、許可や届出の受理がなければ、所有権は買主に移りません。

そのため、売買契約は「許可が下りたら所有権が移る」という条件をつけて結ぶのが一般的です。

あわせて、許可が下りなかったときは契約を白紙に戻し、受け取った手付金を返すことも、契約書に書いておきます。

代金の支払いと登記は許可のあとに

売買代金の残りの支払いと、所有権を移す登記は、許可書が届いてから行います。

許可が出るまでの間、買主の権利を守るために、条件付きの所有権移転の仮登記をしておくこともあります。

調整区域では、農地法の許可と、開発許可や建築の許可の両方がそろわないと、買主は計画どおりに家を建てられません。

どちらの許可も見込みが立つかを、契約の前に確かめておくことが大切です。

許可を受けずに転用すると

許可を受けずに農地を転用したり、許可の内容と違う使い方をしたりすると、工事の中止や元の農地に戻すよう命じられることがあります。

さらに、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)が科されることもあります。

相続した農地は、許可はいらないが届出が必要

相続で農地を受け継ぐときは、農地法の許可はいりません。

ただし、相続で農地を取得したことを知ってから、おおむね10か月以内に、農業委員会へ届け出る必要があります。

届け出なかったときは、10万円以下の過料の対象になることがあります。

この届出は、法務局での相続登記とは別の手続きです。

相続登記をしたから終わりではないので、気をつけてください。

相続した農地を売るときは、相続登記を済ませたうえで、この記事で紹介した3条・5条の手続きをすることになります。

耕作する予定がなく、売るのも難しい農地は、条件を満たせば国に引き取ってもらう制度もあります。

くわしくは「相続土地国庫帰属制度とは」をご覧ください。

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南出行政書士事務所

現場からの一言

不動産の仕事をしていると、地目が畑のまま、何十年も駐車場や資材置き場として使われてきた土地に出会うことがあります。

いざ売ろうとしたときに、農地法の手続きが必要だとわかり、売買の予定が延びてしまうこともあります。

地目が田や畑の土地を売る予定があるときは、買主を探す前に、農業委員会で必要な手続きを確かめておくと安心です。

八潮市・草加市で農地の売買を考えている方へ

八潮市の農地は八潮市農業委員会(事務局は市役所の都市農業課内)、草加市の農地は草加市農業委員会が窓口です。

市街化区域の届出も、調整区域の許可申請も、まずはこの窓口に相談するところから始まります。

南出行政書士事務所の代表は、八潮市の不動産会社で13年、土地や建物の売買に携わってきました。

農地法の届出や許可申請の書類の作成はもちろん、売買契約の進め方や、許可の見込みを確かめる段取りまで、不動産の現場を知る行政書士としてお手伝いします。

相続した田や畑を売るときに確かめることや、売るまでの流れは、三共コスモスのブログ「相続した田や畑は売れる？」でも紹介しています。

まとめ：農地の売買は、手続きの確認から

• 地目が田や畑の土地は、売買に農地法の許可か届出が必要
• 農地のまま売るのは3条、転用するために売るのは5条で、売主と買主が一緒に申請する
• 市街化区域は農業委員会への届出、市街化調整区域は許可。八潮市は県知事、草加市は市長などが許可する
• 調整区域の農地は区分によって、許可が下りないことがある
• 許可まで1〜2か月が目安。売買契約は許可を条件にして結ぶ
• 相続した農地は、許可はいらないが、10か月以内に農業委員会へ届け出る

農地の売買は、手続きの種類や許可の見込みによって、進め方が大きく変わります。

まずは、その農地がどの区域にあり、どの手続きが必要なのかを確かめるところから始めてみてください。

農地の届出や許可申請でお困りの方は、南出行政書士事務所にお気軽にご相談ください。

初回相談は無料です。