ご自宅の相続は、遺産の分け方を決めて名義を変えれば、ひと区切りがつきます。
貸している物件は、相続のあいだも入居者さんの暮らしと家賃のやりとりが続くため、次の手続きが加わります。

1. 家賃の入金先と、入居者さんの連絡窓口を決める賃貸

   亡くなった方の口座は、金融機関に亡くなったことを伝えると入出金が止まります。
   家賃をどこで受け取るか、水漏れなどの連絡を誰が受けるかを、まず決めておきます。

2. 相続人と、物件の中身を調べる手続き

   戸籍を集めて相続人を確定し、物件ごと・部屋ごとに、家賃・敷金・契約の期間を一覧にします。

3. 誰が大家さんになるかを話し合う手続き

   遺産分割協議で、物件を誰が引き継ぐか、売って分けるかを決めます。

4. 入居者さんへのお知らせと、振込先の変更賃貸

   新しい大家さんの名前と、家賃の新しい振込先をお知らせします。

5. 相続登記提携の司法書士

   相続を知った日から3年以内に行う義務があります。
   2024年4月より前の相続でまだ登記をしていない場合は、2027年3月31日までです。

6. 税金の申告提携の税理士

   亡くなった方のその年の家賃収入は、相続人が準確定申告をします(相続を知った日の翌日から4か月以内)。
   相続税がかかる場合は、10か月以内に申告します。

相続が始まってから遺産分割が終わるまでの家賃は、遺産とは別のものとして、各相続人が法定相続分に応じて受け取るとされています(最高裁 平成17年9月8日判決)。
あとで物件を引き継いだ人が決まっても、それまでの家賃の分け方は変わりません。
実際には、代表の方の口座でいったん預かり、話し合いの中で清算することが多いため、受け取った家賃と使った費用の記録を残しておくことが大切です。

大家さんが亡くなっても、賃貸借契約は終わりません。
相続人が大家さんの立場をそのまま引き継ぐので、入居者さんに出て行ってもらう必要も、契約を結び直す必要もありません。
入居者さんが退去するときに敷金を返す義務も引き継ぐため、預かっている敷金の額を早めに確認しておきます。

共有にすると、修繕や入居者さんの募集などは持ち分の過半数で、売却や建て替えは共有者全員の同意で決めることになります。
次の相続が起きると共有者はさらに増え、話し合いが難しくなっていきます。
一人が引き継いで他の相続人にお金で調整する、売って代金を分けるなど、共有にしない分け方も一緒に検討します。

入居者さんは、思っているより早く気づきます。
家賃をどこに払えばいいのか不安に思う方もいるので、分け方が決まる前でも「当面の連絡先」だけは早めにお知らせしておくと安心です。

空室と修繕は、相続の話し合いを待ってくれません。
その間の退去や設備の故障に誰が対応するかを決めておかないと、空室が長引いたり、入居者さんとの関係が悪くなったりします。

「持ち続けるか、売るか」は、数字を見てから。
家賃の手取り、これからかかる修繕の費用、売った場合の値段を並べると、判断がしやすくなります。
家賃の手取りは家賃収入の手取りシミュレーターでも目安を出せます。